Investeerdersfondsen azen op kansen in de hotelbranche

Home  >>  Dochterbedrijf Spanje  >>  Investeerdersfondsen azen op kansen in de hotelbranche

Investeerdersfondsen azen op kansen in de hotelbranche

On oktober 28, 2020, Posted by , In Dochterbedrijf Spanje,Real Estate Spain, With Reacties uitgeschakeld voor Investeerdersfondsen azen op kansen in de hotelbranche

Kleinere fondsen sluiten eerste deals met 40% korting

De Spaanse toerismesector heeft het zwaar te verduren. Ondernemers geloven dat het herstel pas in 2022 zal inzetten, maar tegen die tijd zullen er al veel bedrijven gesneuveld zijn. Fondsen en particuliere investeerders weten dit en daarom tasten ze de markt af om in te spelen op de angst voor faillissement, terwijl sommige hoteliers op zoek zijn naar snelle kopers.

Prijsdalingen van 20 tot 22% verwacht

Deskundigen zijn het erover eens dat er momenteel nagenoeg geen verkoopactiviteiten plaatsvinden. “Ze wachten op een jaar waarin de prijzen tussen 20% en 22% dalen”, aldus algemeen directeur van Panoram Hotel, Guillermo Pérez.

Waarom? Omdat ze weten dat de situatie voor de hotels tussen nu en volgend jaar problematisch kan worden. Hotels staan ​​voor de uitdaging om de huur te betalen en (ICO-)leningen af te betalen, waarvan de uitstelperiode van een jaar in april afloopt.

“Als de regering de moratoriums op leningen en huren niet verlengt, zullen we zien hoe het wegkapen van hotels door investeerdersfondsen begint”, zegt de vertegenwoordiger van Panoram Hotel, een bedrijf dat momenteel vier van de vijf hotels gewoon opent. Bijna allemaal met exploitatieverliezen, behalve in La Rioja.

Gedwongen verkopen zullen toenemen in 2021 en 2022

Een adviseur die dicht bij een aantal grote internationale fondsen staat, is dezelfde mening toegedaan. “De hotelsector is sterk afhankelijk van overheidssteun. Als volgende zomer hetzelfde is als deze, met beperkte capaciteit en reisbeperkingen in sommige gebieden, zal de gedwongen verkoop toenemen in de tweede helft van 2021 en in 2022”, voorspelt hij.

Hij stelt dat er nog geen transacties hebben plaatsgevonden, ondanks het feit dat de crisis is verergerd, omdat hoteliers het proberen uit te houden met de liquiditeit die ze voor de komende zes tot negen maanden hebben. “Als een zakenman in de sector de ERTE mag verlengen, zijn hotel gesloten is en hij geen schulden heeft, kan hij het nog wat langer volhouden.” Aan de andere kant stelt hij “dat het probleem ‘m zit in de ondernemers die wel schulden hebben”.

Beleggers wachten op juiste moment

Beleggers die zich bewust zijn van de situatie, wachten dus op het moment dat blijkt dat hotels, verzonken door schulden, de zes maanden die ze nu dichtgaan (tussen oktober 2020 en april 2021) niet kunnen doorstaan. Hoewel het niet ondenkbaar is dat velen hun heropening nog verder zullen uitstellen.

Maar er zijn altijd uitzonderingen. Een voorbeeld hiervan is Hostusa. Een woordvoerder van deze hotelketen erkennen ze dat er aanbiedingen binnenkomen voor het Exe Laietana Palace Hotel in Barcelona. Aanbiedingen waarvan zij verzekeren dat ze “worden geanalyseerd”, hoewel het hotel “niet te koop is vanwege economische of liquiditeitsproblemen als gevolg van de pandemie.”

Kleine fondsen

Kleine fondsen of family offices kiezen soms voor andere regelingen. Een Spaanse institutionele belegger met verschillende investeringsmaatschappijen in lokale hotels verzekert dat “er andere, vriendelijkere en meer samenwerkende manieren zijn” om de sector te betreden.

Volgens zijn berekeningen, uitgevoerd op kleine groepen met tussen de 20 en 25 hotels en een omzet van 30 tot 100 miljoen euro per jaar, zullen de marges van de sector met 50% dalen en, bij verkoop, tussen 30 en 40%.

2023: break-even, 2024: winst

In zijn voorspellingen schat hij dat deze hotels in 2023 operationeel break-even zullen gaan, en de winst zou in 2024 komen. “Hoteliers die op zoek zijn naar zeer flexibele financieringsformules, zullen het beter doen”, aldus deze manager.

De belegger is inmiddels begonnen met het sluiten van hotelaankoopovereenkomsten met kortingen tot 40%. Zodra het hotel is verworven, verhuurt hij het zelf aan de uitbater, die hem een ​​’comfortabele’ maandelijkse huur betaalt met een terugkoopoptie tussen zeven en tien jaar later – hijzelf of een derde partij – met een korting van ongeveer 20% van de waarde die de activa op dat moment hebben.

Deze formule wijkt sterk af van de grote fondsen, die de operatie doorgaans na vijf jaar sluiten en de hotels behouden. ‘Ik wil het hotel niet’, aldus de belegger. Zijn werkterrein is Cádiz (Chiclana de la Frontera), Malaga en de Balearen, waar hij stedelijke vakantiehotels koopt. Het gaat met name om familieketens van de tweede generatie met zo’n 30 jaar geschiedenis, die “het moeilijk hebben gehad om het bedrijf op te bouwen”.

Snel verkopen

Een andere andere situatie doet zich ook voor: hoteliers die nu willen verkopen, vooral aan de Spaanse kust, waar bijvoorbeeld een hotelketen een tussenpersoon heeft gezocht om zeven hotels uit de portefeuille te verkopen om twee redenen: de eigenaren trekken zich terug uit het bedrijf en vanwege de onzekerheid op dit moment. In dat geval weet de keten dat hoe langer ze wachten met verkopen, hoe lager de prijs is die ze kunnen vragen.

De hotelsector in Spanje is erg gefragmenteerd en er zijn veel kleine en middelgrote bedrijven. Volgens het profiel van hotelexperts zijn er veel drie- en viersterrenhotels met weinig liquiditeit om vele maanden zonder inkomen te kunnen sluiten.

Volste vertrouwen in Spanje als toeristische bestemming

De interesse van de investeerdersfondsen laat zien dat investeerders ondanks de crisis het volste vertrouwen hebben in het potentieel van Spanje als bestemming. Ze weten dat er vroeg of laat herstel zal zijn en dat alles zal terugkeren naar een bepaalde normaliteit. En dan zullen ze er klaar voor zijn om winst te maken op hun nieuwe activa die tegen lage prijzen zijn gekocht.

Bron: Invertia (El Español)

 

Wil jij ook succesvol zaken doen in Spanje?

Wij richten dochterbedrijven één tot drie maanden sneller op dan andere kantoren doordat:

  • Wij weten precies welke documentatie en informatie er nodig is vanuit Nederland en België.
  • Wij weten hoe we de fiscaal-juridische en volmacht structuren van het Spaanse dochterbedrijf op de structuren van het Nederlandse of Belgische moederbedrijf af dienen te stemmen.

Wij hoeven dit wiel niet steeds opnieuw uit te vinden, met ons kun je direct van start.

Vanwege dezelfde reden kun je via ons zes maanden tot een jaar eerder in full business zijn dan via andere partijen (die mogelijk op andere gebieden weer meer gespecialiseerd zijn dan wij, geen probleem, maar ook niet jouw of ons voordeel).

Profiteer van onze tips

Wij houden relaties gratis op de hoogte van relevante ontwikkelingen. Wil je ook op de hoogte blijven?

Meld je dan makkelijk aan via een klik op de button ‘Gratis Tips’ rechts op deze pagina. Zorg dat je meer weet dan je concullega 🙂.

Gratis downloads om je snel op weg te helpen

Wil je je snel inlezen? Download gratis:

Wil je makkelijk een vraag stellen?

Heb je vragen over het zaken doen in Spanje? Of wil je een vrijblijvende offerte voor het oprichten van een dochterbedrijf in Spanje of  het verzorgen van de boekhouding en belastingaangiften van je dochterbedrijf in Spanje?

De initiatiefnemer van de website DochterbedrijfSpanje.nl/be, Euro Economics (sinds 1996) is met een team van ruim 60 medewerkers het grootste Nederlandstalige kantoor in Spanje.

Profiteer van onze ervaring en stel makkelijk je vraag via deze link.

Je krijgt binnen één werkdag reactie

Geen kosten

 

Comments are closed.